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Dictamen de Fondo de Valores Inmobiliarios S.A.C.A | Obligaciones Quirografarias (OQ-2018)

Dictamen de Fondo de Valores Inmobiliarios S.A.C.A | Obligaciones Quirografarias (OQ-2018)
noviembre 16, 2018

El Fondo de Valores Inmobiliarios, S.A.C.A. es una empresa especializada en el negocio inmobiliario y financiero, tanto de espacios de oficina como centros comerciales. Su estrategia está enfocada fundamentalmente en el nicho de centros comerciales, convirtiéndose en un negocio exitoso a lo largo de los años. Como resultado de esta práctica, mantiene en el portafolio elevados niveles de ocupación (90% promedio). El portafolio de inversiones de F.V.I. se enfoca básicamente en el Centro San Ignacio, El Tolón, El Hatillo y Llano Mall, administrado a través de la subsidiaria Inmuebles y Valores Caracas, C.A. (INVACA), los cuales han mantenido tendencias favorables en sus resultados en los últimos años.

A pesar del escenario económico adverso, en términos generales al cierre de Sep2017, las ventas netas registraron un incremento del 68%, situación que se mantiene al corte. El margen EBITDA para el cierre de Sep2017, evidencio una tendencia creciente, sustentada principalmente a la flexibilización de los cánones de arrendamiento, que permitieron mejorar las rentas que percibe la empresa por su negocio principal. Los costos operativos mantienen por su parte una tendencia creciente totalizando a Mar2018 70%, respecto al total de ingreso, Sin embargo, hay que considerar el efecto que produce en los márgenes, la valoración en cifras constantes –ajustados por inflación-, además de criterios de contabilización de beneficios producidos de la inversiones en el exterior –adaptados al convenio cambiario-, lo que puede representar divergencia tanto en tendencias como en resultados y explicar lo ajustado de los rendimientos operativos.

En síntesis, la actividad comercial de FVI está condicionada al escenario económico local y sus consecuencias, entre estas destacan los elevados niveles de inflación que aceleran la pérdida de poder adquisitivo de los consumidores, que a largo plazo puede impactar el volumen de venta de los arrendatarios y por ende en sus ingresos. Hechas las anteriores consideraciones, la Junta Calificadora le asigna la Categoría “A”, Subcategoría “A3” a la emisión de Obligaciones Quirografarias hasta por CUATROCIENTOS MIL MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000.000,00 / BsS. 4.000.000,00), de FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS, S.A.C.A.

 



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